Als unbegrenzt steuerpflichtige Person in Deutschland sind alle weltweit erzielten Einkünfte steuerpflichtig, so auch Erträge aus einer spanischen Ferienimmobilie. Hier die wichtigsten Regelungen für Einkünfte und Verluste:
1. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG)
Eine Ferienimmobilie in Spanien fällt unter die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Relevante Einnahmen sind:
- Mieten/Vermietungserträge (z. B. über Plattformen wie Airbnb)
- sonstige Erträge (z. B. Servicegebühren, Parkgebühren)
Zu berücksichtigende Ausgaben (Werbungskosten):
- Kosten der Vermietung (Plattformgebühren, Agenturkosten)
- Verwaltungsaufwänden (Reisekosten zur Betreuung der Immobilie, sofern regelmäßig anfallend)
- Instandhaltungskosten (Reparaturen, Wartung)
- Zinsen für Darlehen zur Finanzierung der Immobilie
- Grundsteuer in Spanien, Strom/Wasser/Gas während der Vermietung
- Versicherungskosten (insbesondere voor Mietzeiten)
2. Ermittlung des Gewinns/Verlustes
Der Gewinn wird als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt.
Beispiel:
- Einnahmen aus Vermietung: 12.000 €
- Werbungskosten (Zinsen, Reparaturen, Plattformgebühren usw.): 14.000 €
- Einkünfte aus Vermietung: -2.000 € (Verlust)
3. Behandlung von Verlusten
a) Verlustverrechnung innerhalb der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung:
- Der Verlust kann unbegrenzt mit zukünftigen Gewinnen aus derselben Immobilie verrechnet werden.
- Beispiel: Ein Verlust von 2.000 € aus 2024 kann mit Gewinnen der Immobilie in 2025, 2026 usw. ausgeglichen werden.
b) Verlustvortrag:
- Bei fehlenden Gewinnen aus der Immobilie kann der Verlust als Verlustvortrag in spätere Jahre getragen werden. Es gibt keine Beschränkung für die Anzahl der Vorträge.
c) Verrechnung mit anderen Einkünften:
- Keine Verrechnung mit anderen Einkünften (z. B. aus unselbständiger Arbeit, Kapitalvermögen usw.) möglich.
- Grund: Die Einkünfte aus Vermietung sind nicht zwangsläufig ein Betriebsverpachtungseinkunftsart, sofern die Immobilie im Privatvermögen liegt.
4. Ausländische Steuern (Spanien)
Spanien besteuert seine Einwohner und Nicht-Einwohner auf Erträge aus spanischen Immobilien. Als Deutscher sind Sie möglicherweise kein Spanier und zahlen daher in Spanien:
- IRPF (spanische Einkommensteuer), oft einbehalten bei Zahlern (z. B. Mieter) oder nach Schätzung.
Was Sie tun müssen:
- Fremdbesteuerung anrechnen lassen (§ 34c EStG):
Die in Spanien gezahlte Steuer wird auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet.- Melden Sie die spanische Steuer in Ihrer deutschen Steuererklärung (Anlage SO und SK).
- Das verhindert eine Doppelbelastung.
- Nachforderung von Spanien vermeiden:
Informieren Sie sich, ob Spanien Steuern für Nicht-Einwohner auf Ferienimmobilien erhebt (häufig ja). Halten Sie Belege von gezahlten Steuern in Spanien bereit.
5. Dokumentations- und Aufzeichnungspflichten
Sie müssen belegen:
- Ein- und Auszahlungen in Euro (Umrechnungskurse zum jeweiligen Stichtag beachten).
- Alle Ausgaben mit Belegen (Rechnungen, Quittungen, Kontoauszüge).
- Einlagen/Entnahmen in das Konto der Immobilie, falls vorhanden.
Bewahrungspflicht:
- Belege 10 Jahre aufbewahren (§ 147 AO).
6. Besondere Punkte bei Ferienimmobilien
- Kurzmietungen (z. B. Airbnb) gelten als Vermietungseinkünfte, sofern die Immobilie nicht gewerblich verwaltet wird.
- Frist für die Anzeige von Einnahmen: In Deutschland müssen Sie innerhalb von 9 Monaten nach Jahresende Einnahmen und Werbungskosten über alle Einkünfte melden (Abgabe der Einkommenssteuererklärung bis 31. Mai des Folgejahres).
7. Was Sie tun sollten
- Einkünfte und Werbungskosten exakt dokumentieren.
- Spanische Steuerbelege sammeln und in Deutschland angeben.
- Verlustvorträge richtig in der Steuererklärung eintragen.
- Beratung bei Unsicherheiten: Bei größeren Betragen oder komplexen Sachverhalten (z. B. Mietvertragsgestaltung, spanische Sonderregelungen) einen Steuerberater konsultieren.
Wichtige Termine
- Steuererklärung 2024: Bis 31. Mai 2025 einzureichen.
- Voraussichtlicher Verlustvortrag: Wird automatisch fortgeführt, solange Sie die Immobilie weiterhin besitzen und vermieten.
Weitere aktuelle Änderungen (z. B. Steuerreformen) sind zum aktuellen Datum [Datum] nicht bekannt. Halten Sie sich stets über neue Gesetzeslage durch Ihre Steuerberater oder das Finanzamt auf dem Laufenden.