Die Liebhaberei ist ein wichtiger Begriff im Steuerrecht, der entscheidet, ob Verluste aus der Vermietung einer Ferienimmobilie in Deutschland steuerlich genutzt werden können. Bei einer spanischen Ferienimmobilie kann das Finanzamt eine Liebhaberei annehmen, wenn die Tätigkeit nicht als gewerbliche oder gewerblich prägte Tätigkeit eingestuft wird. Hier die wichtigsten Regelungen:
Was ist Liebhaberei?
Liebhaberei liegt vor, wenn eine Tätigkeit kein gewerbliches oder gewerblich geprägtes Gewerbe ist und regelmäßig wiederkehrende Verluste entstehen, die privatem Verbrauch dienen. Für Ferienimmobilien bedeutet dies, dass der Besitz überwiegend privaten Zwecken dient und die Vermietung nur nebenbei erfolgt.
Kritische Kriterien für die Finanzämter:
- Private Nutzung:
- Nutzt der Eigentümer die Immobilie mehr als 14 Tage im Jahr selbst, gilt dies als private Nutzung.
- Selbst kurze Aufenthalte können als private Nutzung eingestuft werden, wenn sie regelmäßig stattfinden.
- Mangelnde Betriebsorganisation:
- Keine systematische Vermietung (z. B. kein separates Konto, keine Buchführung, keine professionelle Vermarktung).
- Fehlen von Werbungskosten, die auf einen Gewinnerzielungsabsicht hindeuten (z. B. Agenturkosten, Marketingaufwänden).
- Regelmäßige Verluste:
- Wenn die Vermietung über mehrere Jahre Verluste erwirtschaftet, ohne dass ein Gewinnziel erkennbar ist, kann das Finanzamt Liebhaberei annehmen.
Auswirkungen der Liebhaberei
Falls das Finanzamt Liebhaberei annimmt, gelten folgende Regelungen:
- Verluste können nicht genutzt werden:
- Keine Verrechnung mit anderen Einkünften (z. B. Gehalt, Kapitalerträge).
- Kein Verlustvortrag in andere Jahre, auch nicht innerhalb der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
- Erträge sind steuerpflichtig:
- Einbehaltene Einnahmen (z. B. Mieten von Airbnb) bleiben steuerpflichtig, selbst wenn keine Werbungskosten angefallen sind.
- Keine Abziehbarkeit von Kosten:
- Ausgaben wie Reparaturen, Zinsen oder Plattformgebühren können nicht als Werbungskosten abgezogen werden.
Wie vermeiden Sie Liebhaberei?
Um Liebhaberei zu verhindern, sollten Sie aktiv Gewinnerzielungsabsicht nachweisen:
- Klar gewerbliche Organisation:
- Trennen Sie Privat- und Vermietungskonto für die Immobilie.
- Führen Sie Buch über alle Einnahmen und Ausgaben (z. B. über ein Steuerprogramm oder manuell).
- Systematisch vermarkten Sie die Immobilie (z. B. über Plattformen, Immobilienportale, Agentur).
- Nachweis von Gewinnerzielung:
- Erstellen Sie einen Businessplan, der zeigt, wie Sie langfristig Gewinne erzielen wollen.
- Setzen Sie sich Mietpreise, die über die Kosten hinausgehen.
- Minimieren Sie private Nutzung:
- Verwenden Sie die Immobilie nicht selbst oder beschränken Sie die private Nutzung auf max. 14 Tage/Jahr (nach deutschem Recht).
- Dokumentieren Sie die Vermietungszeit (z. B. durch Buchungen bei Airbnb, Mietverträge).
- Regelmäßige Ermittlung des Gewinnes:
- Ermitteln Sie jährlich den Gewinn aus Vermietung und führen Sie die Steuererklärung korrekt aus.
Beispiel: Vermeidung von Liebhaberei
- Jahr 1: Einnahmen aus Vermietung – 10.000 €, Werbungskosten – 8.000 € → Gewinn 2.000 € (steuerpflichtig).
- Jahr 2: Einnahmen – 9.000 €, Werbungskosten – 9.500 € → Verlust 500 €.
- Ohne Liebhaberei: Verlust wird in spätere Jahre vortraglich mit Gewinnen aus derselben Immobilie verrechnet.
- Bei Liebhaberei: Verlust geht verloren.
Besonderheiten bei spanischen Ferienimmobilien
- Spanische Steuerpflicht:
- In Spanien gelten Sie als Nichteinwohner, zahlen aber möglicherweise IRPF-Steuer auf Erträge aus der Immobilie.
- Diese Steuer ist in Deutschland anrechenbar (auch bei Liebhaberei), sofern sie korrekt gemeldet wird.
- Nachweis der Vermietung:
- Bewahren Sie alle Belege von Mieterträgen, Werbungskosten und spanischen Steuern.
- Dokumentieren Sie Mietverträge und Nutzungen (z. B. Buchungen über Airbnb/Viviscala), um private Nutzung zu widerlegen.
- Beratung empfohlen:
- Bei Unsicherheiten, insbesondere wenn die Immobilie häufig privat genutzt wird, sollten Sie einen Steuerberater konsultieren. Dieser kann prüfen, ob das Finanzamt Liebhaberei annehmen würde und wie Sie dies verhindern können.
Wichtige Termine
- Steuererklärung: Bis 31. Mai des Folgejahres abgeben.
- Aufbewahrung: Belege zu Einnahmen/Ausgaben und spanischen Steuern für 10 Jahre aufbewahren (§ 147 AO).
Durch systematische Vermietung und ordnungsgemäße Buchführung können Sie Liebhaberei verhindern und Verluste steuerlich nutzen.